*Por Mirelle C. Wisbeck Krieger
Não obstante o despejo seja regulamentado em lei especial (Lei de Locações nº 8.245/1991) – a qual é considerada matéria de ordem pública – e seu artigo 45 preveja que são nulas de “pleno jure” as cláusulas do contrato de locação que objetivem extirpar a finalidade da lei, tal previsão não tem o condão de obstar a aplicação da arbitragem.
Muito pelo contrário, a doutrina dominante estabelece que, em que pese a lei de locações possua caráter de ordem pública, isto não limita o direito disponível (material-patrimonial) que ela açambarca, haja vista que tanto o árbitro especialista quanto o juiz de direito têm a obrigação de resolver o conflito que lhes é posto pela inarredável aplicação da lei – o que, sob uma forma ou outra, não pode ser afastada pela simples vontade “inter partes”.
Perfilando-se nesta mesma linha de entendimento, um contrato de locação com cláusula compromissória de arbitragem pactuada pelas partes, apresentando parte dos aluguéis fixados inadimplidos pelo locatário/inquilino, motiva que seja dada, pelo locador, ciência à Câmara de Arbitragem eleita para processar/administrar/julgar o procedimento arbitral referente ao conflito, citando-se o locatário-devedor a “compor a arbitragem”, conferindo-lhe prazo para indicar e/ou impugnar o árbitro escolhido (conforme regulamento próprio de cada Câmara, que pode sofrer alterações/diferenças).
A audiência de conciliação, no caso supramencionado, para apresentação de propostas e possíveis tratativas de acordo, comumente ocorre em menos de 30 (trinta) dias. Se a tentativa de conciliação for exitosa, o pacto será homologado por sentença arbitral; já, se infrutífera a tentativa de acordo, dá-se prosseguimento ao procedimento arbitral, com abertura de prazo para apresentação de alegações e provas a serem produzidas em audiência de instrução e julgamento a ser designada, também geralmente dentro dos próximos 30 (trinta) dias; lembrando que, em caso de necessidade de prova pericial, esta deverá ser produzida e custeada por quem a prova interessar, assim como pode ser requerida pelo próprio árbitro, para fins de melhor cognição para emitir seu juízo através de sentença.
Após a audiência de instrução, a sentença do árbitro será precedida do prazo para as alegações finais das partes, e, se procedente, o locatário será condenado ao pagamento dos aluguéis devidos, bem como ao despejo do imóvel – tudo nos mesmos prazos regulamentados pela Lei de Locações nº 8.245/1991: 30 (trinta) ou 15 (quinze) dias..
Explica-se: até mesmo nos casos em que compita pedido liminar de despejo em 15 (quinze dias), com fundamento no artigo 59 da citada lei, pode ser requerido, sob igual forma, pelo locador, perante o árbitro – o qual, por sua vez, se necessário, ordenará seja expedida a ordem através da chamada “Carta Arbitral” (documento remetido ao Juízo de Direito para que seja dado efetivo cumprimento à decisão).
A utilização da arbitragem nos conflitos decorrentes de despejo e cobrança de aluguéis imobiliários é vantajosa, seja pela celeridade da emissão da sentença (título) – e da consequente desocupação mais ágil do imóvel, disponibilizando-o novamente ao proprietário-locador, bem como evitando riscos de danos/deterioração, se “arrastada” sua fruição injusta; e poupar o aumento da dívida que certeiramente seria agravada pela demora do processo judicial, frustrando a efetiva execução dos valores devidos.
Ainda assim, se não cumprida a sentença arbitral por parte do devedor, tem-se reservado o direito na proposição da devida ação de execução de título executivo judicial, perante o Juízo de Direito competente para processar e julgar o pedido.
É recomendável contar com assessoria especializada para análise de cada caso. Para maiores esclarecimentos, consulte um(a) advogado(a) de sua confiança.
* A autora é Advogada, Especialista em Direito Imobiliário, Presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Conselheira da OAB/SC – Subseção de Itajaí, Membro do Conselho Municipal de Habitação de Itajaí e Árbitra de Direito Imobiliário da CAMESC.
Contato: mirelle@wisbeck.adv.br
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